Acheter ou louer : lequel vous enrichit le plus ?

Méthode

Deux ménages, la même épargne de départ. L’acheteur consacre son apport aux frais de notaire puis au prix, et emprunte le reste. Le locataire place le même apport. Chaque mois, celui qui dépense le moins place la différence au même rendement net : d’abord le locataire, tant que le crédit, l’assurance, la taxe foncière, les charges et l’entretien dépassent le loyer, puis souvent l’acheteur, une fois le crédit remboursé.

Patrimoine de l’acheteur : ce que lui laisserait une vente, soit la valeur du logement moins les frais de revente et le capital restant dû, plus son épargne placée. La plus-value sur une résidence principale n’est pas imposée.

Acheteur = valeur du bien − capital restant dû − frais de revente + épargne placée ; locataire = apport placé + différences de mensualités placées

Frais de notaire. L’estimation additionne les droits de mutation (6,31 % du prix dans l’ancien, dans la grande majorité des départements, 0,71 % dans le neuf), la contribution de sécurité immobilière de 0,10 %, les émoluments du notaire au barème réglementé, TVA de 20 % comprise, et un forfait de 1 000 € pour les formalités et débours. Dans les départements restés à 5,81 %, les frais sont un peu plus bas.

Crédit. La mensualité est constante, calculée comme dans notre calculateur de coût de crédit : le taux annuel est converti en taux mensuel équivalent. Une banque qui divise le taux par 12 affiche une mensualité de quelques euros plus élevée. L’assurance est un pourcentage annuel du capital emprunté.

Évolutions. La valeur du logement change une fois par an au taux choisi. Le loyer, la taxe foncière et les charges augmentent chaque année du même pourcentage ; l’entretien est un pourcentage de la valeur du logement. L’année de bascule est la première à partir de laquelle l’acheteur reste devant jusqu’à la fin de la durée de détention.

Exemple chiffré

Un appartement ancien à 250 000 €, avec 30 000 € d’apport et un crédit sur 20 ans à 3,3 %. Les frais de notaire sont estimés à 19 899 € (5 899 € s’il était neuf) : il faut emprunter 239 899 €, soit une mensualité de 1 361 € et 60 € d’assurance. Avec la taxe foncière, les charges et l’entretien, être propriétaire coûte 1 837 € par mois la première année, contre un loyer de 1 100 € pour un logement équivalent.

Avec des loyers et des prix en hausse de 1,5 % par an et une épargne placée à 4 % net, l’achat devient gagnant la 14^e année. Au bout de 20 ans, l’acheteur dispose de 319 878 € et le locataire de 300 721 €. Avec des prix stables, l’achat ne devient gagnant sur 20 ans que si l’épargne ne rapporte que 2 % (la 18^e année).

Les limites de ce calcul

• L’achat n’est pas qu’une décision financière. Stabilité, liberté d’aménager, transmission d’un côté ; mobilité professionnelle, absence de travaux imprévus et souplesse de l’autre. Le comparateur ne mesure que l’argent.
• Le loyer doit être celui d’un logement équivalent. Comparer l’achat d’un trois-pièces à votre loyer actuel d’un studio ne dit rien. Cherchez le loyer d’un bien de même surface, dans le même quartier et dans le même état.
• Les prix peuvent baisser. Une hausse régulière n’est pas garantie : les prix des logements anciens ont reculé sur un an de fin 2023 à fin 2024. Testez une hausse nulle ou négative.
• Le locataire doit vraiment placer la différence, chaque mois et pendant toute la durée. Sans cette discipline, le crédit fait office d’épargne forcée et l’achat gagne plus tôt.
• Le rendement et les hausses sont constants, alors que la réalité alterne bonnes et mauvaises années. Le prêt à taux zéro, les aides, la renégociation du crédit, la fiscalité de l’épargne du locataire et les grosses dépenses ponctuelles (ravalement, toiture) ne sont pas modélisés.

Ce comparateur donne une estimation indicative. Il ne remplace pas un conseil personnalisé. Pour mesurer le coût d’un crédit, utilisez le calculateur de crédit ; pour voir l’effet de l’achat sur votre indépendance financière, le calculateur FIRE et le simulateur complet.

Sources

• Notaires de France — Droits de mutation, frais d’acte de vente ou « frais de notaire » (mis à jour le 5 décembre 2025) : taux dans l’ancien et dans le neuf, contribution de sécurité immobilière, barème des émoluments.
• Notaires de France — Le tarif du notaire (mis à jour le 19 mars 2026) : barème reconduit à l’identique jusqu’au 29 février 2028.
• Banque de France — Crédits aux particuliers, août 2026 (publié le 6 octobre 2026) : taux moyen des nouveaux crédits à l’habitat.
• Insee — Prix des logements anciens, premier trimestre 2024 (publié le 28 mai 2024) : baisse des prix sur un an.

Sources vérifiées le 16 octobre 2026.

Questions fréquentes

À partir de combien d’années l’achat est-il rentable ?

Il n’y a pas de durée universelle. Les frais de notaire et les frais de revente sont perdus dès le départ ; l’achat ne les rattrape qu’avec le temps, grâce au capital remboursé et à la hausse éventuelle des prix. Selon le loyer, les taux et l’évolution des prix, la bascule arrive en quelques années ou jamais. Le comparateur la calcule pour votre cas.

Louer, est-ce jeter son argent par les fenêtres ?

Non, à condition de placer réellement l’apport et ce que l’achat aurait coûté en plus du loyer. Un propriétaire paie lui aussi des sommes qu’il ne retrouve pas : intérêts, assurance, taxe foncière, charges, entretien et frais de notaire. La comparaison juste porte sur le patrimoine final, pas sur le loyer.

Quel loyer faut-il indiquer ?

Celui d’un logement équivalent à celui que vous achèteriez : même surface, même quartier, même état. Comparer l’achat d’une maison au loyer d’un petit appartement fausse le résultat.

Les prix de l’immobilier peuvent-ils baisser ?

Oui. Selon l’indice Notaires-Insee, les prix des logements anciens en France avaient baissé de 5,2 % sur un an au premier trimestre 2024. Indiquez une hausse nulle ou négative pour tester ce cas : avec une baisse, l’achat met beaucoup plus de temps à devenir gagnant, voire ne l’est jamais.